ASTM E2018 หรือที่รู้จักกันในชื่อ “คู่มือมาตรฐานสำหรับการประเมินสภาพทรัพย์สิน” ให้กรอบการทำงานและวิธีการดำเนินการประเมินสภาพทรัพย์สิน (property condition assessments หรือ PCA) กระบวนการนี้เกี่ยวข้องกับผู้สังเกตการณ์ภาคสนาม ซึ่งโดยปกติจะเป็นบุคคลที่สามที่มีคุณสมบัติเหมาะสม เช่น ผู้ซ่อมบำรุงทั่วไปก็สามารถทำหน้าที่นี้ได้เช่นเดียวกัน
ซึ่งดำเนินการสำรวจด้วยสาตาเพื่อทำความเข้าใจสภาพของทรัพย์สิน ต่อไปนี้เป็นองค์ประกอบหลักของมาตรฐาน
การทบทวนเอกสารและการสัมภาษณ์ตามมาตรฐาน ASTM E2018
- มาตรฐาน ASTM E2018 แนะนำให้ผู้ซ่อมบำรุงทั่วไปตรวจสอบเอกสารทางประวัติศาสตร์เกี่ยวกับการก่อสร้าง การซ่อมแซม การบำรุงรักษา และการดัดแปลงอาคารเพื่อให้เข้าใจความเป็นมาของอาคารได้ดีขึ้น สิ่งเหล่านี้อาจรวมถึงใบรับรองการเข้าพัก แผนผังอาคาร การศึกษาด้านสิ่งแวดล้อม บันทึกการตรวจสอบของเทศบาล และการรับประกัน
- การสัมภาษณ์บุคลากรที่มีความรู้เกี่ยวกับประวัติของอาคาร เช่น เจ้าของ ผู้จัดการ ผู้เช่า หรือเจ้าหน้าที่ซ่อมบำรุง จะดำเนินการเพื่อรวบรวมข้อมูลโดยตรง อย่างไรก็ตาม มาตรฐานไม่ได้ระบุจำนวนที่แน่นอนของบุคคลที่จะสัมภาษณ์หรือคำถามเฉพาะเจาะจง แต่สรุปว่าข้อมูลที่รวบรวมควรช่วยให้เข้าใจสภาพของที่พักได้ดีขึ้น
การเดินสำรวจ (walkthrough survey)
นี่คือ การประเมินทรัพย์สินด้วยสายตา มาตรฐาน ASTM E2018 กำหนดให้ผู้ซ่อมบำรุงทั่วไป ตรวจสอบระบบและส่วนประกอบต่างๆ ซึ่งรวมถึงโครงสร้างอาคาร ระบบเครื่องกล ระบบไฟฟ้า ประปา ระบบทำความร้อนและความเย็น และองค์ประกอบภายนอก เช่น หลังคา หน้าต่าง และพื้นที่จอดรถ
การคาดการณ์ด้านต้นทุน
หากมีการระบุข้อบกพร่อง ผู้ซ่อมบำรุงทั่วไปอาจให้ความเห็นเกี่ยวกับต้นทุนที่เป็นไปได้ในการแก้ไขข้อบกพร่องเหล่านี้ อย่างไรก็ตาม การประมาณการเหล่านี้ไม่จำเป็นต้องละเอียดหรือแม่นยำ 100% แต่เป็นตัวเลขที่ช่วยให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเข้าใจถึงผลกระทบทางการเงินที่อาจเกิดขึ้น
มาตรฐานไม่ได้ระบุเกณฑ์ต้นทุนที่แน่นอน แต่แนะนำให้รวมค่าใช้จ่ายที่เป็นสาระสำคัญในบริบทของมูลค่าโดยรวมของทรัพย์สิน หรือค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการทำให้ทรัพย์สินบรรลุถึงเกณฑ์พื้นฐานบางอย่าง เช่น ความล้าสมัยทางกฎหมายหรือการทำงานตามความต้องการที่กำหนด
การจัดทำรายงานสภาพทรัพย์สิน (Preparation of Property Condition Report หรือ PCR)
สิ่งที่สำคัญที่สุดของกระบวนการ PCA คือ การสร้าง PCR รายงานนี้ประกอบด้วยข้อมูลที่รวบรวมระหว่างการทบทวนเอกสาร การสัมภาษณ์ และการสำรวจแบบเดินสำรวจ เอกสารเหล่านี้ควรสรุปสภาพของทรัพย์สิน โดยจดและสังเกตถึงปัจจัยที่อยู่ในสภาพที่น่าพอใจ ปัจจัยที่มีข้อบกพร่อง และ (หากมี) ความคิดเห็นเกี่ยวกับต้นทุนที่เป็นไปได้ในการแก้ไขปัญหาเหล่านี้
ASTM E2018 ไม่ได้กำหนดรูปแบบหรือความยาวของรายงานที่แน่นอน โดยขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้ประเมินและความต้องการของลูกค้า อย่างไรก็ตาม รายงานควรมีความครอบคลุม ชัดเจน และเข้าถึงได้สำหรับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่อาจจะไม่มีความรู้ด้านเทคนิค
ตัวอย่างการใช้งานมาตรฐาน ASTM E2018
บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ “XYZ Holdings” สนใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ในเขตชานเมือง สถานที่นี้เรียกว่า “The Delta Site” เป็นที่ตั้งของการดำเนินงานต่างๆ ในช่วง 50 ปีที่ผ่านมา รวมถึงโรงงานผลิตและคลังสินค้า ก่อนที่จะทำการซื้อให้เสร็จสิ้น XYZ Holdings จำเป็นต้องเข้าใจความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อมใดๆ บนไซต์งาน เนื่องจากอาจส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาดที่สำคัญ ความรับผิดทางกฎหมาย หรือการลดลงของมูลค่าทรัพย์สินการดำเนินการตามมาตรฐาน ASTM E1527
การจ้างผู้เชี่ยวชาญด้านสิ่งแวดล้อม (EP)
XYZ Holdings ว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญด้านสิ่งแวดล้อม หรือช่างซ่อมบำรุงทั่วไป ตามที่กำหนดโดย ASTM E1527 EP จะต้องมีการศึกษา การฝึกอบรม และประสบการณ์ที่จำเป็นในการดำเนินการประเมินพื้นที่สิ่งแวดล้อมระยะที่ 1 (ESA) อย่างครอบคลุม
ตรวจสอบบันทึก
EP เริ่มต้นด้วยการตรวจสอบบันทึกทางประวัติศาสตร์ของ “The Delta Site” รวมถึงภาพถ่ายทางอากาศ รายชื่อเมือง แผนที่ภูมิประเทศ ใบอนุญาตก่อสร้าง และแผนที่ประกันอัคคีภัย บันทึกเหล่านี้เปิดเผยข้อมูลของผู้พักอาศัยในอดีตหลายคนและบอกเป็นนัยถึงกิจกรรมที่อาจเป็นแหล่งที่มาของการปนเปื้อน เช่น การจัดเก็บวัตถุอันตรายในอดีตในสถานที่
การสำรวจไซต์
EP ทำการตรวจสอบทรัพย์สินด้วยสายตาและสังเกตพื้นที่ต่างๆ ที่เปื้อนน้ำมัน เครื่องจักรอุตสาหกรรมที่ถูกทิ้งร้าง และถังที่เกิดสนิมในพื้นที่จัดเก็บ เนื่องจากอาจบ่งบอกถึงการรั่วไหลในอดีตหรือแนวทางปฏิบัติในการกำจัดที่ไม่เหมาะสม
บทสัมภาษณ์
EP สัมภาษณ์อดีตเจ้าของทรัพย์สิน พนักงาน และเจ้าหน้าที่รัฐบาลท้องถิ่นเพื่อรวบรวมข้อมูลเพิ่มเติม
การรวบรวมรายงาน
EP รวบรวมรายงาน Phase I ESA โดยมีรายละเอียดการค้นพบ รายงานเน้นย้ำถึงการมีอยู่ของสภาพแวดล้อมที่ได้รับการยอมรับ (Recognized Environmental Conditions หรือ RECs) รวมถึงคราบน้ำมันบนพื้นดิน ประวัติการใช้วัตถุอันตราย และถังขึ้นสนิมที่อาจมีสารอันตราย
EP สรุปว่าต้องมีการตรวจสอบเพิ่มเติม เช่น การทดสอบดินและน้ำใต้ดิน (การประเมินพื้นที่ทางสิ่งแวดล้อมระยะที่ 2) เพื่อกำหนดขอบเขตของการปนเปื้อน
การตัดสินใจ
ตามรายงาน Phase I ESA นั้น XYZ Holdings เจรจากับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่าเพื่อพิจารณาค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาดที่คาดการณ์ไว้ และตัดสินใจที่จะดำเนินการ Phase II ESA เพื่อประเมินขอบเขตของการปนเปื้อนก่อนที่จะสรุปการซื้อ พวกเขายังใช้รายงานเพื่อปรึกษากับที่ปรึกษากฎหมายเพื่อทำความเข้าใจความรับผิดที่อาจเกิดขึ้นและการคุ้มครองภายใต้กฎหมายสิ่งแวดล้อม